Scioglimento comunione immobile: come si fa?

scioglimento comunione immobiliare

Lo scioglimento della comunione di un immobile in comproprietà è un’operazione piuttosto complessa, perfino nel caso in cui i comproprietari siano in buoni rapporti (figuriamoci nel caso contrario!).  Ma come si effettua?

Per saperne di più abbiamo realizzato una piccola guida che ti permetterà di comprendere come avviene la suddivisione della comunione immobiliare nelle varie ipotesi che potrebbero capitare.

Scioglimento comunione immobiliare in comproprietà in modo amichevole

Cominciamo con la prima ipotesi, relativa allo scioglimento amichevole della comunione immobiliare in comproprietà. Si tratta evidentemente dell’ipotesi più favorevole, poiché significa che tutti i comproprietari sono d’accordo sulle modalità di divisione della comunione, condividendone quote astratte e porzioni da assegnare o vendere. L’accordo può essere peraltro realizzato sia in maniera autonoma, o con la frequente mediazione di un tecnico o di un legale.

In tutte queste ipotesi, i comproprietari devono realizzare un contratto che deve essere sottoscritto da tutti e in cui si disciplina in che modo verranno suddivisi i beni. Sarà dunque possibile scegliere di assegnare a ogni condividente una parte materiale del bene oppure, a titolo di esempio, vendere il bene per dividersi il ricavato.

La flessibilità in questo caso è ovviamente notevole, pur nel rispetto delle poche indicazioni di legge in materia. Ad esempio, è possibile rescindere un accordo che assegni a un comproprietario o a un erede una parte di un quarto minore a quanto lui spettante.

La divisione giudiziale della comunione immobiliare

Situazione ben diversa è quella nella quale i comproprietari non riescano a trovare un accordo sulla divisione. In questo caso la legge viene in soccorso stabilendo quali regole devono essere seguite in sede giudiziale nella causa di divisione sia nel caso in cui la comunione sia comodamente divisibile, che nel caso in cui invece non sia divisibile.

Nel caso di comunione immobiliare non comodamente divisibile, poiché il frazionamento della stessa non è oggettivamente possibile o determinerebbe un notevole deprezzamento economico delle porzioni, il legislatore suggerisce di procedere all’assegnazione dell’intera comunione immobiliare al comproprietario con la quota maggiore o ai comproprietari che – coalizzati – abbiano la quota maggiore. L’assegnazione è subordinata al fatto che questi si offra di versare un conguaglio agli altri comproprietari.

Se però il comproprietario che ha la quota maggiore non intende farsi assegnare l’intera comunione immobiliare non comodamente divisibile, allora si procede all’assegnazione agli altri, con quota minore.

Se infine nessuno dei comproprietari si propone per l’assegnazione del bene, allora non rimane far altro che domandare al giudice la vendita dell’immobile all’asta.

Se invece la comunione immobiliare è più facilmente divisibile, poiché si può procedere al frazionamento della stessa senza particolari aggravi e senza produrre delle perdite di valore notevole nel bene, allora il giudice potrà disporre anche la divisione della stessa in tante unità quanti sono i comproprietari, nel rispetto delle loro quote originarie.

In ogni caso, trattandosi di materia particolarmente complessa e in grado di investire diversi aspetti sia tecnici che legali, il nostro suggerimento è quello di ricorrere sempre alla consulenza specifica di un esperto in materia.